樓市調控不放松 房貸利率下調難掀購房熱潮

目前，部分銀行按揭貸款利率高位回調，也有銀行首套房貸款平均利率較上月持平，但放款速度有所加快。多位專家表示，年關將近，銀行房貸額度較為充足是利率下行的主要原因。政策框架內，房貸市場的治理趨嚴并未改變，短期內大幅下調首套房貸利率的可能性較小，樓市調控料繼續保持穩定。

房貸利率回調 放貸速度加快

10月以來，我國多個一二線熱點城市部分銀行房貸利率上浮幅度出現一定回調。

在北京，個別銀行下調了房貸利率。比如民生銀行將首套房貸利率由上浮20%下調至上浮15%。不過，工農中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。一位商業銀行北京某支行的個貸經理向中國證券報記者表示，該行當前首套房貸利率仍較基準利率上浮10%，并且在近期內無進一步回調空間，明年回調幾率也很低。

總體來看，北京房貸利率呈現穩中略降的態勢。融360監測數據顯示，10月北京首套房貸款平均利率為5.47%，環比下降0.36%，利率平均值較上期下跌2基點。二套房貸款平均利率為5.90%，環比下降0.17%，利率均值較上期下跌1基點。

記者了解到，除北京外，上海、廣州、武漢、南京、杭州等地首套房貸利率均有所回調。其中，從廣州來看，中國銀行將首套房貸利率從上浮15%下調為上浮10%后，四大行在廣州地區均執行首套房貸上浮10%的利率水平。

除了利率高位回調之外，北京多個區域的房地產中介人員對記者表示，相較于今年上半年，當前個人住房按揭貸款從提交申請到批貸、放貸的流程都大大加快，資質好、信息清晰的申請一個月之內基本都能放款到賬。“一是很多存量單子上半年就消化得差不多了；二是銀行方面表示，最近兩個月的額度比較充足。”

在二線熱點城市南京，一位剛剛購房的消費者向記者表示，雖然貸款的審核一直很嚴，但如果是首套房的話，放款速度會很快。“一個星期我的貸款就下來了。”

銀行額度充足

“利率是市場化的，額度足了，利率就會下行。”恒大副院長、首席房地產研究員夏磊表示，今年的房貸額度呈現前緊后松的局面。現在央行的流動性傳導到了銀行間市場，利率債利率下行，銀行額度相對寬松，房貸利率呈現下行趨勢。以上海為例，銀行額度較為充足，所以首套房一直存在基準及以下利率。

“從近期看，銀行推銷貸款業務的電話明顯增多。”在易居智庫中心研究總監嚴躍進看來，對于目前的銀行貸款政策來說，不排除存在一種心態，即部分貸款的額度還剩下較多，所以到了年底，還是有加快完成任務的考慮。總體上說，出現利率高位回調也體現了當前房地產市場的一些微妙變化。

融360大數據房貸分析師表示，利率回調的銀行市場占有率有限，回調可能是出于業務調整規劃，希望提升市場份額、獲得競爭優勢。另外，這些銀行之前的按揭利率水平就處于較高位置，回調之后也就接近當地的平均水平。同一銀行的調整也往往因地而異，多為地區性調整，未表現出同一銀行全國性調整，影響較小。在政策范圍內，這些銀行下調利率既有出于自身競爭力的考慮，也有利于增加剛需貸款的選擇范圍。

按揭利率短期不會大幅回調

Wind數據顯示，北上廣深四個一線城市最近的首套房貸平均利率低點分別在2016年的7月、3月、9月、6月出現；截至今年9月，上海和深圳首套房貸利率一路上升；北京出現過兩次回調，廣州出現了一次回調，回調幅度均不超過0.02個百分點。相比9月，北京、廣州10月均出現回調，上海、深圳則持平。

“按揭利率可能即將見頂。”交行金融研究中心高級研究員夏丹認為，全國首套房按揭利率截至10月已連續上漲22個月。從近幾個月的走勢來看，上升速度已經逐月放緩。10月平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍，環比上升0.18%，已是最小幅度。另外，下調利率上浮成數也反映了銀行有發展按揭貸款的意愿。

“不過，由于遏制房價上漲任務依然面臨較嚴峻的形勢，預計大幅下調按揭利率的可能性較小。”夏丹表示，事實上，銀行對于綜合回報水平較高的開發貸和按揭貸的業務發展訴求一直不低，在市場化情況下，甚至存在較為明顯的擴張傾向。但政策對于相關貸款有所限制，銀行很難明顯放大房地產信貸投放，特別是對于長期采取總量控制和名單管理的開發貸款。

中國常務副院長黃瑜認為，嚴格執行差別化信貸政策仍是基本方向，銀行在房地產信貸方面并未松動。整體來看，目前房地產信貸投放量仍然控制在較為穩定的水平，而對實體企業、民營企業的信貸投放力度會加大。

而在嚴躍進看來，利率未來還是有可能上升的。與之相對的，貸款額度則有可能會放大。對于購房者而言，關注額度比利率或更有意義。