百城住宅庫存連跌35個月 三四線庫存創新低

隨著三、四線城市樓市交易量的提升，全國百城住宅庫存再次降低。截至6月底，全國百城住宅庫存已經連續35個月減少。

截至2018年6月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，環比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數據，2015年以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，充分體現出近三年全國去庫存“戰役”取得了較好的效果。當前全國100城庫存規模相當于2012年3月份的水平，即庫存規模回落到了6年前的水平。

值得一提的是，在100個城市中，有74個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中大連、杭州和金華的同比跌幅較大，跌幅分別為56%、48%和46%。總體上說，庫存同比下跌的城市數量更多，這也帶動了百城庫存規模出現下跌。

住宅庫存的下跌，意味著消化周期的縮短，導致有些城市可能出現供小于求的樓市供需關系。

另一組數據顯示，截至2018年5月份，100個城市新建商品住宅“存銷比”，即庫存去化周期為9.8個月，這也意味著市場僅需9.8個月的時間就能消化完這些庫存，該數值與5月份持平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，鑒于房地產行業的特性，一般來說，庫存去化周期合理區間為12個月-16個月。由此可見，百城住宅庫存規模偏小，不足10個月就可以賣完。

具體來看，一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個月、9.7個月和9.6個月，與5月份相比，一、二線城市存銷比有所反彈，而三、四線城市繼續收窄。

更重要的是，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當前數值是2009年以來的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化周期達到了最低值。在存銷比小于6個月的24個城市中，17個城市為三、四線城市。

具體來看，在100個城市中，有19個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有21個城市的存銷比位于12個月-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有60個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。

嚴躍進表示，2018年上半年，全國百城庫存水平繼續下跌，這與房屋銷售行情總體不錯有關系。庫存規模正步入到“缺貨”的階段，這也可以解釋今年上半年房價持續上漲的現象。

他進一步稱，2018年下半年，相關城市需要繼續調整供求關系，進而穩定房價。若開發商下半年穩定不移地推進補庫存戰略，包括加大拿地力度和加快開工節奏，那么相關城市將有更多可售房源或庫存。但是客觀來說，考慮到存銷比目前依然處于歷史低位，要想反彈、回歸到均衡值或合理值水平，僅靠半年時間其實還是略有壓力的。