內(nèi)房股20強(qiáng)半年銷售額破2萬(wàn)億:融信排名升幅居前

2018年上半年，在港上市內(nèi)房股TOP20實(shí)現(xiàn)合約銷售金額總計(jì)2.24萬(wàn)億，比上年同期的1.64萬(wàn)億增加了0.6萬(wàn)億元，增幅達(dá)到37.23%，總體增速仍比較快。

碧桂園、萬(wàn)科與恒大仍然是銷售額排行榜上的前三強(qiáng)，銷售額均超過(guò)3000億元。但三巨頭的銷售增速出現(xiàn)分化，碧桂園的半年銷售額達(dá)到4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.77%；而恒大和萬(wàn)科的增速，分別為24.62%和9.91%，均低于TOP20的平均增速。

銷售排名上升最快的是融信中國(guó)，上半年合約銷售金額達(dá)到545.31億元，首次突破500億大關(guān)，超過(guò)2017年全年的銷售額。融信在內(nèi)房股中的排名也快速上升至第13名，較2017年上半年提升了15個(gè)名次。

按照往常的數(shù)據(jù)，上市房企的銷售高峰在下半年，通常四季度銷售額在全年占比更高。上半年迅速增長(zhǎng)的整體合約銷售額顯示出主要房企加快周轉(zhuǎn)速度的策略已經(jīng)取得成效，如果下半年維持溫和增長(zhǎng)，則全年20強(qiáng)房企銷售額創(chuàng)下歷史新記錄是大概率事件。

以上半年銷售額增速奪冠的融信為例。根據(jù)融信官微披露，其在今年上半年完成了全年1200億目標(biāo)的45.44%，超出原計(jì)劃的40%。半年完成度不到50%，主要是由于公司很多項(xiàng)目將集中在下半年進(jìn)入銷售周期。

對(duì)內(nèi)房股的月度銷售公告數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，更能反映行業(yè)頭部公司的整體變動(dòng)情況，也可以觀察出不同房企的排名變動(dòng)，但這一數(shù)據(jù)仍然需要適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充和挖掘。

近年來(lái)，隨著行業(yè)整合，頭部房企通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)大市場(chǎng)份額已經(jīng)成為常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)策略。并購(gòu)后的項(xiàng)目在當(dāng)期開(kāi)始并表，如果該項(xiàng)目在并購(gòu)之前已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外銷售，根據(jù)港交所的信披規(guī)則，上市房企一般是不會(huì)向前追溯調(diào)整此前的公告銷售數(shù)據(jù)的。

但是一些信披質(zhì)量較高的房企，在自己做同口徑對(duì)比時(shí)，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)前期數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以更客觀的反應(yīng)可比項(xiàng)目的銷售對(duì)比情況。因此，按照公告披露算出的增幅可能會(huì)與房企自己按同口徑計(jì)算出的增幅不同。

兩個(gè)數(shù)據(jù)都具有合理性，但一個(gè)反應(yīng)整體銷售增速，另一個(gè)反應(yīng)可比項(xiàng)目同口徑的增長(zhǎng)情況，差別在于統(tǒng)計(jì)口徑。

以融信中國(guó)為例。按照公告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年合約銷售額增幅達(dá)到251.50%。

但為了更準(zhǔn)確反映銷售的真實(shí)情況，避免投資者誤解，融信官微披露的2018年上半年銷售金額與公告數(shù)據(jù)一致，但按同口徑計(jì)算的同比銷售金額漲幅為75.73%。這源于融信對(duì)于披露口徑進(jìn)行了較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖匪荨?/p>

融信中國(guó)樣本：并購(gòu)擴(kuò)充土地資源，量?jī)r(jià)齊升邁入千億陣營(yíng)

以融信為例，排名變化和統(tǒng)計(jì)口徑的調(diào)整也顯示出內(nèi)房股頭部公司并購(gòu)整合趨勢(shì)的加強(qiáng)。

2017年下半年和2018年上半年，融信進(jìn)行了一系列并購(gòu)，土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備同步增加，這推動(dòng)了公告銷售額的快速增長(zhǎng)。截至2017年末，融信的土地儲(chǔ)備共2315萬(wàn)平米，較2015年末的517萬(wàn)平米增長(zhǎng)了3.47倍。

即便是按融信自己在同口徑計(jì)算下得出的75.73%同比增幅，這一增長(zhǎng)速度也不算小，考慮到其他內(nèi)房股如果同樣按照融信的口徑進(jìn)行調(diào)整，剔除并表因素，大部分增速也將出現(xiàn)一定程度的下滑，融信在一眾內(nèi)房股中仍能排在前列。

除了并購(gòu)提升市場(chǎng)份額外，融信快速增長(zhǎng)的銷售額還源于項(xiàng)目主要位于一線和強(qiáng)二線城市的核心地段，銷售單價(jià)較高。下表為2018年上半年銷售額500億以上的港股內(nèi)房股銷售均價(jià)排名情況：

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2018年上半年，中國(guó)金茂和融信中國(guó)的單位銷售均價(jià)分別為3.42萬(wàn)元每平米和2.15萬(wàn)元每平米，在今年上半年銷售規(guī)模500億以上內(nèi)房股中分別排名前兩位。中國(guó)金茂銷售單價(jià)遠(yuǎn)超其他上市房企有一定的特殊性，主要由于一線城市高端項(xiàng)目集中銷售所造成。金茂本身也擁有占比較高的商業(yè)地產(chǎn)和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

融信更具有代表性。融信此前提出2018年的銷售目標(biāo)為1200億，要進(jìn)入千億房企的陣營(yíng)。支撐這一目標(biāo)的核心要素是量?jī)r(jià)齊升的銷售數(shù)據(jù)和在核心城市較為充足的土地儲(chǔ)備。

截至2017年底，融信的土地儲(chǔ)備中在一、二線城市占比超過(guò)60%，新增土儲(chǔ)都側(cè)重于凈人口流入及新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的衛(wèi)星城市。

融信上半年銷售額的快速增長(zhǎng)，顯示出聚焦核心城市仍然是當(dāng)前房企發(fā)展的有效策略。盡管三四線城市此前房地產(chǎn)市場(chǎng)增速較快，但在一線市場(chǎng)與核心二線城市擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)整日益深化的大背景下，仍然是一個(gè)有效的護(hù)城河。

融信的銷售增長(zhǎng)，主要來(lái)源于上海、杭州和福州等核心市場(chǎng)的貢獻(xiàn)。

滬杭市場(chǎng)發(fā)力：核心市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值凸顯

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年融信在杭州的權(quán)益銷售金額達(dá)100.85億元人民幣，位列杭州房企第2位。

同時(shí)，融信在福州和上海兩個(gè)城市的銷售額在地區(qū)排行榜中分別位列第1位和第4位。融信目前主戰(zhàn)場(chǎng)上的成功都得益于戰(zhàn)略性收購(gòu)地塊與優(yōu)秀產(chǎn)品質(zhì)量帶來(lái)的消費(fèi)者口碑。

根據(jù)公開(kāi)資料，2018年上半年，包括杭州永興首府、融信瀾天、融信創(chuàng)世紀(jì)等在內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目均超額完成半年度銷售目標(biāo)，并且多個(gè)項(xiàng)目“開(kāi)盤即售罄”，在杭州地產(chǎn)業(yè)堪稱現(xiàn)象級(jí)事件。融信也成為杭州市場(chǎng)上最快實(shí)現(xiàn)半年銷售破百億的房企。

福州是融信的傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，銷售奪冠主要體現(xiàn)了前期充足的資源儲(chǔ)備和傳統(tǒng)市場(chǎng)地位。而在滬杭兩個(gè)城市的強(qiáng)勢(shì)銷售表現(xiàn)，則與此前的布局策略密切相關(guān)。

融信于2013年開(kāi)始探索全國(guó)性經(jīng)營(yíng)，并首選進(jìn)入上海和杭州這兩個(gè)位于長(zhǎng)三角區(qū)域的核心城市，隨后不斷加碼在兩個(gè)城市拿地。

2016年初在港股IPO后不久，融信就在杭州拿下兩塊地。2016年全年，融信中國(guó)在杭州拍下居住與綜合含居住地塊7塊，平均成交樓面價(jià)12697.4元/平方米，平均溢價(jià)率僅19.31%。土地主要分布為6塊蕭山，1塊余杭，且地塊位置大部分都處于區(qū)域較好地段。

事實(shí)證明，融信當(dāng)時(shí)在杭州大手筆拿地也是非常劃算的。2018年上半年，眾多其他地產(chǎn)公司在杭州蕭山與余杭拿到地塊平均成交樓面價(jià)格已經(jīng)突破20000元每平米，溢價(jià)率總體在30%到50%。

由于在地價(jià)大幅上漲之前拿到了較為充足的土地儲(chǔ)備，這為融信在杭州贏得了較為明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在保證產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格公允的前提下，項(xiàng)目利潤(rùn)仍能維持在20%以上。公開(kāi)資料顯示：目前融信中國(guó)在杭州的項(xiàng)目?jī)赡觊g已經(jīng)由2016年初的3個(gè)增加至2018年5月的28個(gè)。

融信在杭州的銷售增長(zhǎng)，不僅基于自身的項(xiàng)目品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這與杭州近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快、人口持續(xù)凈流入等外部環(huán)境密切相關(guān)。

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的狀況，充分顯示出經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的核心城市，仍然是房企的兵家必爭(zhēng)之地。核心城市、優(yōu)質(zhì)地段和高品質(zhì)項(xiàng)目，仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的護(hù)城河。無(wú)獨(dú)有偶，就連拿地一向謹(jǐn)慎的恒隆地產(chǎn)，前期重金高溢價(jià)在杭州拿下新地王，再次展現(xiàn)了這一邏輯。

另一個(gè)同樣至關(guān)重要的數(shù)據(jù)是，杭州的戶籍人口數(shù)量也在持續(xù)增長(zhǎng)，2017年杭州戶籍人口數(shù)為753.88萬(wàn)人，同比增速為2.43%。

2016年下半年，杭州也加入了限購(gòu)行列，并在此后不斷加碼，非杭州戶籍人口的購(gòu)房受到限制。但過(guò)去多年持續(xù)增加的戶籍人口數(shù)量形成的剛需，在某種程度上對(duì)沖了調(diào)控所帶來(lái)的影響。

杭州強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口持續(xù)凈流入，近期也吸引了一家久不在內(nèi)地城市拿地，以風(fēng)格保守著稱的港資房企——恒隆集團(tuán)。

已經(jīng)四年未拿過(guò)地的恒隆集團(tuán)，于2018年5月28日以107.3億的價(jià)格，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)百井坊地塊。這幅地塊的最終溢價(jià)率高達(dá)118%，樓面價(jià)格為55285元/平方米，成為杭州歷史上最高的單價(jià)地王。

一直以來(lái)，恒隆集團(tuán)以拿地風(fēng)格保守著稱，今年卻以高溢價(jià)拍得杭州中心商業(yè)地塊，這多少可以看出杭州作為新一線城市的吸引力。

從融信到恒隆，從內(nèi)房股20強(qiáng)的銷售數(shù)據(jù)到港資老牌地產(chǎn)商的策略變化，都在說(shuō)明一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：在跌宕起伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才是王道。